第一部分增值税
房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，根据相关税收*策规定要预缴增值税，发生销售按销售额计征增值税。
一、预缴计税申报
（一）计税依据
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的（销售房地产老项目和小规模纳税人），按照5%的征收率计算。
（二）预缴范围：包括一般纳税人和小规模纳税人。
1、一般纳税人
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
采用一般方法计税的，应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
适用简易计税方法计税的，应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%（一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税）。
2、小规模纳税人
房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（三）预缴申报。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
二、一般计税申报
（一）销项税额
1、销售额计算
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
2、扣除土地价款计算
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
支付的土地价款，是指向*府、土地管理部门或受*府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税*策的通知》（财税〔〕号），支付的土地价款范围作了一定拓宽，具体包括：
1、向*府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向*府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除
3、可售建筑面积计算
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告年第18号）和国家税务总局公告年第86号第五条规定：
“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
按照《建筑工程建筑面积计算规范》，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。
(二）进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
（三）纳税申报
1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
值得注意：
1、自年5月1日后，原11%的增值税税率调整为10%。年4月1日后，原10%的增值税税率调整为9%。
2、一般纳税人销售房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择36个月内不得变更。新老项目划分依据取得《建筑工程施工许可证》时间来划分：老项目：在年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。新项目：在年5月1日后取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。
三、小规模计税申报
1、小规模纳税人：销售自行开发不动产的纳税人,年应税销售额低于万元。应税销售额高于万元的销售自行开发不动产的纳税人为一般纳税人。
2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
第二部分土地增值税一、预征计税申报
（一）计税依据
土地增值税预征，目前有两种：
1、不含税预征
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本未确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。
《财*部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。因此，房地产开发企业在收到预收款时，预交增值税方法：
一般计税项目下：预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率
简易计税项目下：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
2、简化计算预征
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
一般计税项目：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+9%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.06，比预缴增值税的预缴计税依据比例大6%。
简易计税项目：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%。
从*策可以看出，纳税人预缴土地增值税，用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税；或者简化计算，用预收款减去应预缴的增值税作为为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。
（二）预征率
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔〕53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
（一）安徽省预征率标准。《安徽省地税局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(皖地税[]38号)及《安徽省地方税务局关于调整保障性住房土地增值税预征率的公告》（安徽省地方税务局公告年第9号）安徽省土地增值税预征率按下列标准执行：
1、保障性住房，预征率在1%以内（含）；
2、其他类型房地产，预征率为1.5%以上（含）。
（二）合肥市预征率标准：《国家税务总局合肥市税务局公告年第6号》（年7月5日），合肥市土地增值税预征率和核定征收率执行下列标准：
预征率
1、保障性住房预征率为0；
2、住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
3、其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
核定征收率
1、住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；
2、其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。
（三）预缴与预征差异
增值税预缴与土地增值税预征差异值得
依据国税发[]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
依据国家税务总局关于修订年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告（国家税务总局公告年第23号）：
实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入（减计收入、所得税减免等优惠金额）-固定资产加速折旧（扣除）调减额-弥补以前年度亏损
本期应补（退）所得税额=应纳所得税额（）-减免所得税额-实际已缴纳所得税额-特定业务预缴（征）所得税额
根据国家税务总局关于修订年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告（国家税务总局公告年第23号）附件：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，年版）》部分表单及填报说明（年修订）：
特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入。
此条修订废除了此前年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告（.26；.3）有关“特定业务计算的应纳税所得额”以下内容：“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”（已废止）
A中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）
行次
项目
本年累计金额
1
营业收入
2
营业成本
3
利润总额
4
加：特定业务计算的应纳税所得额
这里需特别说明的是：
年修订的企业所得税月（季）预缴申报表说明不再要求“本年累计金额”不得小于上期申报金额。
实际上就是要求房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入”本年累计金额”按当年实际发生数填列，从根本上修正了过去“月（季）度预缴纳税申报时不调整、汇算清缴时调整”的规定
2、汇缴特定业务纳税调整申报
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”据此规定，房地产企业应在未完工开发产品取得预售收入时，根据预计毛利预缴企业所得税，并于产品完工时根据实际毛利对预缴金额进行调整。
二、汇算清缴计税申报企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
（一）申报填报依据
《中华人民共和国企业所得税法》及有关*策、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔〕号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）、《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告年第80号）、国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，年版）》的公告（国家税务总局公告年第54号）相关规定，以及国家统一企业会计制度等规定。
这里需注意的是房地产企业所得税年度申报表为版与版的区别。
国家税务总局公告年第63号《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，年版)》（自年12月29号全文废止），
年度，依据国家税务总局公告年第54号《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，年版）》要求填报。该报表适用于年度及以后年度企业所得税汇算清缴纳税申报。
年度及以后，房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”由版第39行调整为版第40行。
（二)开发产品收入处理
房地产企业开发产品收入包括未完工开发产品收入、完工开发产收入、以及视同销售。
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
——按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
——由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
——按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
1、未完工开发产品汇缴收入申报
房地产企业年度申报，其主表中的“营业收入”，按国家统一会计制度规定填报纳税人主要经营业务和其他经营业务取得的收入总额。
预售未完工产品时，会计上，企业需将预售收到款项记作“预收账款”，不确认预售收益。企业所得税法则要求企业根据预计毛利率计算预计利润，计入特定业务纳税调整额。
房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务收入应填报《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表版》A，其中房地产企业特定业务计算的纳税调整额为下表所示：
A视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表
行次
项目
税收金额
纳税调整金额
1
2
21
三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）
22
（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）
23
1.销售未完工产品的收入
*
24
2.销售未完工产品预计毛利额
25
3.实际发生的税金及附加、土地增值税
26
（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）
27
1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入
*
28
2.转回的销售未完工产品预计毛利额
29
3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税
2、完工开发产品收入申报完工开发产品收入申报
在完工产品的收入确定上，税收收入一般早于会计收入确认时间。
会计处理上，收入的确认要符合《企业会计准则》的规定，一般销售的开发产品没有收取全款是不会交付给业主的，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一般反映在"预收账款"科目。依据新收入会计准则，企业在开发产品控制权发生转移，即产品交付时，将其确认为完工产品。
税收处理上，企业所得税的口径则根据国税发〔〕31号文规定：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明”。
国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[]号）还规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
以上表明税收要求开发产品竣工的时间或取得初始产权证明的时间往往早于产品交付时间，所以企业所得税上确认开发产品完工的时间一般早于会计上的收入确认时间。
鉴于会计与税收处理的差异性，事实上，因房地产企业完工产品确认时点不一样应存不同申报方式：
第一种情况，完工产品税收上已确认会计未确认申报
目前国家税务总局房地产企业所得税年度申报表及其（A）视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表，都是基于完工产品税收收入与会计收入确认时点基本一致情况下的设计理念，没有考虑两者不一致的情形，因此申报时需要具体变通处理，这也是目前年度申报表的缺陷。
房地产开发企业税收确认收入，会计未确认收入，纳税人申报时，应将税收确认的收入填列在房地产特定业务纳税调整明细表的视同销售收入“其他”栏目；税收确认的销售成本“其他”栏目。见下表：
A视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表
行次
项目
税收金额
纳税调整金额
1
2
1
一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）
2
（一）非货币性资产交换视同销售收入
9
.......
10
（九）其他
11
二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）
12
（一）非货币性资产交换视同销售成本
19
........
20
（九）其他
填列依据:根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，年版）》部分表单及填报说明（年修订.06）:
第10行“（九）其他”：填报发生除上述列举情形外，会计处理不作为销售收入核算，而税收规定确认为应税收入的金额。
第20行“（九）其他”：填报发生除上述列举情形外，会计处理不确认销售收入，税收规定确认为应税收入的同时，予以税前扣除视同销售成本金额。填列方法同第12行。
这里需要特别注意的是：
税收完工产品税收确认会计确认收入申报,在填列A视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中”其他”视同销售收入、“其他”视同营业成本的同时，要在此表中作房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额，也就是对房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额进行冲减调整。
第二种情况，完工产品税收与会计均已确认申报
当税收确认的房地产收入与会计上确认房地产收入一致时，将开发产品未完工时已申报的税款进行纳税调减。据销售未完工产品转完工产品销售等相关数据填列A视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表。
（三）开发产品费用扣除
1、代收费用扣除。房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，其相关的成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，其相关的成本费用不得扣除。
2、收入费用基数。企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收入可以作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数。
3、手续费用扣除。企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算支付手续费及佣金的限额。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。但企业委托境外销售机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入的10%的部分，准予据实扣除。
4、预提费用扣除。可以预提（应付）的成本费用的情况包括：
——出包工程无发票的可按合同总额的10%预提扣除。国税发[]31号)第三十二条第(一)款明确，出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
——公共设施可按预算造价预提建造费用税前扣除。国税发[]31号第三十二条第(二)款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件;其中公共配套设施可以按照预算造价来合理预提配套设施建造费用。
——应交未交的报批报建费、物业完善费可预提扣除。国税发[]31号第三十二条第(三)款规定，应向*府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
——计提的银行贷款利息可以税前扣除。《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除:1、非金融企业向金融企业借款的利息支出；2、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。根据上述规定，按合同约定，按权责发生制原则计提的利息，企业据实计提的银行贷款利息会计上计入财务费用和应付利息，属于确定的已经实际发生的费用和负债，根据权责发生制原则允许税前扣除。
当然，这里要提示的是，虽然税法有规定可以预提费用的情形，但对实际发生费用，汇算清缴时仍未取得发票，则不得税前扣除。
5、利息费用扣除。根据《企业会计准则第17号——借款费用》、《〈企业会计准则第17号——借款费用〉应用指南》（年10月）和《企业会计准则讲解（）》：(1）企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。(2)符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[]31号）第二十一条第（一）款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异。
值得注意的是：房地产开发企业按项目进行核算（分期开发）时，其利息支出需在各项目（期）开发产品间进行分摊，会计准则上没有明确的分摊原则规定。根据国税发[]31号第三十条第（三）款，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。分配公式为：成本对象分摊的资本化利息＝本期发生的全部资本化利息×成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。（四）开发成本项目扣除
开发成本含开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。具体包括如下：
1、土地征用费及拆迁补偿费。土地买价或出让金、大市*配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
土地出让金：土地管理部门开具的财*票据。
拆迁补偿费：*府的拆迁文件、补偿协议，被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，身份证复印件，银行转账凭证。
这里重点说明两个问题：
——土地闲置费问题。根据国税函〔〕号，土地闲置费在土地增值税清算时不能扣除。土地闲置费在计算企业所得税时，是否可以扣除，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[]31号）第二十七条明确规定，土地闲置费可以税前扣除。而从2年7月1日开始实施的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第十四条规定，土地闲置费不得列入生产成本。
根据《企业所得税法实施条例释义及适用指南》第二条规定，企业发生的合理的支出，合理性原则是企业所得税税前扣除的另一项基本原则，是建立在税前扣除真实性和合法性原则基础上的要求。
按照企业税前扣除应遵循合法性原则。因此，2年7月1日起企业缴纳的土地闲置费不得在税前扣除。
——拆迁补偿费问题。根据财税〔〕号，土地涉及拆迁补偿费，可扣除；项目公司受让开发企业土地，符合条件可扣除土地价款（同时满足三方签变更协议或补充合同，若土地用于、规划不变则总价不变，及项目公司股权全为为房企持有。
2、前期工程费。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”费等
3、建筑安装工程费。开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
4、基础设施建设费。开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费
5、公共配套设施费。开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方*府、公用事业单位的公共配套设施支出。包括会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
依据国税发〔〕31号规定，其中：
——非营利性处理。非营利产权属业主；或无偿赠与*府、公用事业单位，其建造费用按公共配套设施费处理。
——营利性处理。营利性的或产权归企业（或未明确）；或无偿赠与*府及事业单位以外，单独核算成本，按建造开发产品处理（自用按建造固定资产处理）
——其他设施处理。邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
——地下车位处理。国税发[]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
这里需特别注意的是，对不少房地产开发企业来说，在企业所得税申报过程中，简单地按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔〕31号）第三十三条的规定，对项目中不办产权、对外长期租赁部分的地下非人防车位，作为公共配套设施，将相关的成本支出分摊给地上可售部分予以扣除。误将无产权地下车位（非人防）成本一次性扣除，这与规定不符。
房地产开发经营业务中，哪些项目可归为公共配套设施，哪些成本可按项目可售面积分摊扣除，有明确规定的。31号文件规定，以下项目计入公共配套设施费：
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方*府、*府公用事业单位的公共配套设施支出。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方*府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
31号文同时对车位的处理作出特别规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
依据上述规定，对于长期租赁的营利性地下车位，因其不符合公共配套设施的非营利性条件，应作为单独的成本对象或企业资产予以核算，相应成本也不能作为公共配套设施支出在开发成本中一次性扣除，而应分期扣除相应的资产折旧费用。
——开发间接费。为直接组织和管理开发项目所发生，不能归属特定成本对象的成本费用性支出。含管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第四部分契税随着土地出让制度改革的推进和土地交易的日益规范，契税成为房地产税收税源控管的关键环节之一，其计税依据问题也需要进一步明确。
一、征税对象
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：
1、国有土地使用权的出让，由承受方交。
2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，由承受方交契税。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3、房屋买卖、交换、赠予。
土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
二、计税税率
契税实行3%～5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民*府在前款法规的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财*部和国家税务总局备案。
安徽省财*厅国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知（财税法[]号），决定自年3月1日起，将我省契税适用税率统一下调至3%。
三、计税依据
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
四、计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率（契税的计税依据为不动产的价格）。
契税纳税人：
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
综合：静心天泽转自：房地产建安财税学习平台、财网天地
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