#房屋征收补偿#
杨师傅是池州某县人，在县城某商住楼里有一套商品房，面积为上下两层.12平方米。年，某县拟决定对杨师傅商品房所在地块进行综合项目开发，需要征收杨师傅的商品房。为了这套商品房，杨师傅和县*府打起了官司。
案件时间轴
年4月19日，县*府发布《关于征求某地块房屋征收与补偿方案公众意见》的通告，公开征求意见，期限为年4月24日至年5月24日，并向杨师傅直接送达该通告。
年4月24日，县征迁办向杨师傅发放《房地产价格评估机构选定征求意见书》，杨师傅未选定评估机构。
年7月19日，县征迁办发布《房屋征收调查结果公示》，杨师傅房屋包含在内。
年8月23日，县*府发布《关于某地块房屋征收与补偿方案征求公众意见及修改情况的通告》、《关于决定实施某地块房屋征收的通告》，
年8月24日，县征迁办将上述两通告及《房地产咨询报告》送达杨师傅。
年8月31日，杨师傅等人向县征迁办提出《关于某地块商住楼征收方案及房产评估报告的几点反馈意见》，对有关补偿、面积测绘和评估提出疑问，县征收办告知原告对估价有异议应当向评估机构提出。
年11月7日，县*府发布《关于某地块房屋征收增加补偿方式的通告》，签约期限截止日期为年11月17日。
年11月22日，因原告与被告未能就房屋征收补偿达成协议，县*府对杨师傅作出房屋征收补偿决定，公告并直接送达给杨师傅。
杨师傅对该补偿决定书不服，认为县*府作出的房屋征收补偿决定实体程序均违法，严重侵犯其合法权益，向池州市中级人民法院提起诉讼，请求撤销房屋征收补偿决定。
一审判决
一审法院认为，案涉房屋周边类似房地产年11月22日的市场价格与某估价公司年8月23日作出的估价报告书中的价格大致相当，作出征收补偿决定时，被征收房屋的市场价格并未发生较大波动。被告县*府为了公共利益的需要，征收决定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。因杨师傅与县*府未在规定的期限内达成补偿协议，县*府作出的房屋征收补偿决定，评估程序合法，征收程序合法。一审判决驳回了杨师傅的所有诉求。
杨师傅不服一审判决，向安徽省高院提起上诉。
二审查明
高院查明，年4月24日，房屋征收部门向杨师傅发放《房地产价格评估机构选定征求意见书》，由蒋某（杨师傅前妻）签收，未选定评估机构。
后县*府选定的某房屋价格评估机构以年8月23日为估价时点，涉案房屋一楼建筑面积为50.37平方米，评估单价为元每平方米，合计34.95万元；二楼建筑面积为50.37平方米，评估单价为元每平方米，合计24.1万元，总价格为59.06万元；装饰装修及附属物价值为4.03万元，临时安置补助费为元、搬迁补助费为元、有证房补助款为1.66万元，合计65.21万元。估价报告中注明，估价报告的应用有效期至土地征收公告的征收期限，如土地征收公告的征收期限延长，则本报告的应用有效期相应延长。
再审改判
高院经审理认为，就杨师傅的商品房征收决定存在四方面的问题：
一、本案中，某县*府一审中提交了《房地产价格评估机构选定征求意见书》，但该意见书仅能证明县*府提供了备选的评估机构供被征收人选定，无法证明某房屋价格评估公司系通过随机选定方式确定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定……”，故涉案评估机构的选定不符合法律规定。
二、本案中，县*府未向杨师傅提供具体分户的初步评估结果、未提供已经向杨师傅公示、及评估机构安排房地产估价师进行现场说明解释的证据，在杨师傅等人就评估报告提出书面反馈意见的情况下，也无证据证明评估机构向其解释说明或告知复核评估的流程、材料等。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条、17条、19条的规定，“评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果并公示。公示期间，应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，房地产价格评估机构应当修正，之后应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人有疑问的，房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明……”故评估机构作出涉案评估机构的程序不符合法律规定。
三、对涉案评估报告中的“征收期限”如何理解，参照《房地产抵押估价指导意见》第26条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。因此，评估报告的有效期原则上不超过一年。县*府于年11月作出被诉房屋征收补偿决定时已经超过了评估报告一年多时间，但仅凭此并不必然得出不能作为补偿决定依据的结论。具体到本案，如前所述，县*府提交的证据不能证明评估机构的选定及评估程序符合法律规定，且涉案评估报告超过有效期，因此，涉案评估报告不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据。
四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，县*府作出被诉房屋征收补偿决定只提供货币补偿方式，未给予杨师傅产权调换方式。在县*府未提供证据证明杨师傅已明确要求货币补偿情况下，该被诉房屋征收补偿决定剥夺了杨师傅依法享有的选择权，应予撤销。
综上，某县*府作出的被诉房屋征收补偿决定主要证据不足，补偿安置方式违反法律规定，依法应予撤销。
安徽省高院于年5月8日判决如下：一、撤销池州市中院行*判决；二、撤销某县*府年11月22日作出的房屋征收补偿决定；三、某县*府于本判决生效之日起三个月内重新对杨师傅涉案被征收房屋作出征收补偿决定。